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中国房地产发展趋势与战略总裁峰会在上海隆重召开

2019.01.14 公司动态 888次浏览

1月12日-13日,由博志成举办的中国房地产发展趋势与战略总裁峰会在上海隆重召开,来自全国的近200家房地产企业的董事长、总裁等高管共聚一堂。


本次峰会以“知势·逆势·应势”为主题,在地产新时代的背景下,2019年作为最不确定的一年,挑战与机遇并存,行业该走向何处?旧的发展模式已经不再适用,房企升级转型路在何方?中国房地产又一次面临拐点,这让此次峰会来的正逢其时。

此次峰会围绕房企关心的政策解读、行业趋势、 房企转型升级等内容展开探讨,解析2019政策走向、把握行业发展趋势、探讨2019房企发展之路,为在场的嘉宾呈现出了一场房地产思想盛宴。



黄博文

洞察 研判 策略


博志成研究院对于2019的十大研判:

第一,行业总体三稳,但因城施策,部分城市松绑或变相松绑,所以一线及大部分二线城市将量价止跌回升,三四线市场有涨有跌,这是我们研判的第一条。

第二,如下八种房企会活的更滋润:大型国企、上市公司、区域龙头、特色领域的龙头、规模够大、具有不动产运营及资产证券化能力强的企业、具有金融驱动的产业生态模式成熟的企业、具有洞察趋势、把握节奏的智慧。

第三,在防范系统性金融风险的大背景下,降准降息、积极的财政政策(减税费、加大投资、发政府专项债)将以“点刹”的方式深度调整“去杠杆”的力度、方式、节奏、结构,融资成本将回落到10%左右,这讲的是行业中位数,但绝对不会“加油门”,资金面依然相当紧张,银行信贷依然是占主导地位,中小房企海外上市将成为行业最热话题之一。

第四,减税降费,有质量增长的背景下,政府必将增加土地供应量,预计土地市场于年中筑底,尤其是两会到年中之间,不同城市有一定的时间点。

第五,收购兼并、合作依然是获取资源的主流渠道之一。在2018年的基础上提升30%左右。

第六,教育、养老、文旅、租赁、资产管理及运营更多是大企业的游戏、资本的游戏,热度下降,逐渐会回归理性。不建议中小企业去做,只有两种企业可以干,一是大企业,二是资本。

第七,资本机构及头部企业积极探索乡村振兴的战略及盈利模式。这在2019年将会大力推动,换句话说2019年也会变成房地产企业参与乡村振兴战略的元年。乡村振兴是未来的一个大的战略。

第八,高周转将成为能力的标配,但是不代表你每个项目都需要高周转。弹性大运营将逐渐流行,另外越来越多的房企将重提“均好”。

第九,2019年也许是参与混改、戴小红帽逐渐成为时髦的一个年份。

第十,房地产行业真正进入“好玩、有味道”的阶段,但是大部分老板不会玩了。


在结合研判的基础上,黄博文老师对于房企给出十大建议:

第一,不管企业大小,要动态地关注三架马车及长效机制,研究、洞察行业趋势及城市轮动节奏,逐渐形成战略智慧和战略定力,动态优化战略及目标。过去你可以认为战略是假大空,虚头巴脑的,但是现在真正进入了资本致胜、智者致胜的时代了,过去的时代是勇者胜,未来是智勇兼备。

第二,老板进化图,过去大部分小企业的老板就是关系型、经验型、业务型,中型的就是业务型、管理型、经营型,从现在开始建议无论大小企业,老板都要学点经营、战略、布局的智慧,诸如此类,否则这个行业是好玩了,有味道了,但是你玩不下去了。所以2019年希望在座的各位要关注这一点,将自己点状的思考模式升级为线状,线状升级为面,面状升级为体。

第三,控制风险的基础上,努力做大规模,谨慎转型。大的房地产企业转型真正成功的基本没有,做大规模依然是不二的选择。

第四,重点关注三大城市群、湾区、省会,研究三四线城市的轮动节奏,重新分析已经进入的城市的价值,把握好年中拿地的好机会,优化布局和土地储备结构。

第五,创新融资渠道,关注香港IPO,关注内部经营型杠杆,政府专项债券,尤其是政府专项债,这是特别厉害的一个动作。

第六,研究、推动混改、收购兼并及合作模式,尤其是与国有企业、大基建、乡村振兴类公司的合作。因为这是涵盖了大中小型企业的建议。控制风险的基础上努力做大规模,谨慎转型,对于一个地产企业来说无非是思考三大问题,生存、升级、转型。首先要看有没有生存的风险,如果有风险再从这几个角度怎么去规避这种风险,从现金流管理的角度,从深耕做特色和做风险控制,从这些角度怎么解决我生存的问题,如果这些问题解决了重点就放在升级上,升级的一些基本策略我也不去细说,转型赢得未来的东西,但是原则上建议大家不要动不动就转型。

第七高周转房企的标配能力,推动弹性大运营,把握好投融运销的经营节奏,上半年回款是压倒一切的任务。

第八,产品与服务的创新、升级和升级以后的标准化。这个行业的基本属性慢慢会回归到制造业的基本属性。

第九,利用这个时间段,优化机制、体系,升级团队,以适应行业及企业战略的变化。

第十,强化研究、战略、投资布局、融资创新、弹性运营职能及部门,要高配。


最后,希望大家从国家的逻辑,到城市到行业的逻辑,再到企业的逻辑,正确地去分析和判断房地产行业未来到底是什么样的,只要战略及模式得当,未来十年、二十年乃至于更长的时间这都是一个大行业,都是一个黄金的行业。它不会有白银时代,没有智慧,不知道自己要什么,不知道取舍的那就是白银时代,甚至白银时代都谈不上。对于知道取舍,懂进退的人来说,它永远是黄金时代。



林中

房地产行业的未来趋势


看下半场的变化就是一个长周期的变化,因为地产我们把它分20年是一个长周期,60年是一甲子。


这个行业的下半场其实还是有巨大的机会,我经常在讲是中国城市化后半程的黄金机会,这个20年不抓住,基本就没机会了。也就是说你看到那个时候房地产是不可能有从小做大的可能性,甚至不可能有中小企业生存的太多的空间,能生存的不多。


那么,长周期的特点:

第一个特点,就是平稳增长,低频波动;

第二个特点,它是从短周期的波动变成一个中长期的波动;

第三个特点,就是城市分化,未来的城市分化只会加剧,所以中国的市场经常很多投资者来问我涨还是跌。

影响城市房地产以及房价四个大的因素,就是它的财富、人口、资源和政策。


第一个看财富。财富是什么?财富其实就是它的经济,人均收入,GDP增长率,人均可支配收入,人均收入的增长,人均存款,拥有的金融资产,这些其实都代表着财富。所以会看到财富多的城市房价一定会涨,全球金融中心为什么房价都比较贵?因为资金太密集了,融资太容易了。


第二个看人口。人口的因素用很多,人口的存量,人口的结构,新增人口的量,流入人口的速度,人口的平均年龄,为什么深圳大家比较看好?就是一线城市里它的人口年龄最年轻,最年轻意味着未来消费能力很强。是流入还是流出,人口结构里面年龄偏大还是很年轻、很有活力?


第三个看资源。中国特别关注的是行政权力值,是省会城市、直辖市还是什么?因为很多公共服务资源是归这种配置,省会城市能配置的公共服务资源一定比县级市强多了,所以会看到中国的这种城市的特点跟国外城市特点不一样。一个省里面最好的医院、最好的学校、最好的体育场馆一定是在这个省的省会城市,或者是这个省的副中心城市。一般的省会就一个,安徽的省会就是合肥,江西就是南昌,湖北就是武汉,个别的地方省会是两个,山东的青岛、济南,福建的福州、厦门。而且有些城市比如说四川成都,成都叫一骑绝尘,像一个黑洞把其他城市的能量吸光,这种城市的量级,也就是说它拥有资源,包括自然资源,行政资源,公共资服务资源,好的城市未来一定是好的。

第四个看政策。土地市场的政策,房市的政策。所以这四好城市有两好的就可以去了,有四个好的城市一定可以去,四个纬度都没有的我建议就把握住机会,打一枪就跑,因为这种城市没办法长期的让你耕耘下去。


中小房企的突破,因为细分市场的竞争,它的格局跟要素跟主流市场、主流城市不一样,而且我认为中小企业一定要有自己独特的能力,独特的拿地能力,没有独特能力就很麻烦。中小企业做的是拾遗补漏,即使在香港也有很多中小企业,他在做大企业不愿意做的。还有四五线是个蓝海,这个蓝海最大的好处是竞争不激烈,除了碧桂园很大,你要回到一二线,你根本做不过,前五十强全在里面。


陈晟

房地产投资潜力研究成果与总裁决策桌

对于在座的所有企业来说,既然是在抉择,要想的是从哪儿来,到哪儿去,干什么?有很多企业把总部搬到上海来了,选择是大于行动的,谋定而后动。而且怎么干,很关键。我一直在说,在上海如果再高价的招牌挂拿地,北京和深圳就是陷阱,因为它已经进入存量时代了,刚刚林总讲7:1,现在是3:1,还有增量存在,但是存量时代的拿地模型,都知道进上海是对的,存量时代该怎么做?


所以我们提出的是一城一企一产一策,一个城市,一个企业,我们应该要把城市的企业,或者是区域的企业要做强,因为这些城市和区域的企业跟政府的默契度的产业是不同的,策略也是不同的,所以就会涉及到怎么选,用什么方法选,支撑的逻辑是什么。如何把控,最后出现的结果不断地迭代成一种理论,然后拿地保证是正确的。


城市选择是有一套逻辑的,是有香槟塔的效果的,从上面倒下去水满溢到二级,特大型城市的城市都市圈,特大型城市是创造利润的,地价绝对不能侵蚀你的地位,产业二线是形成规模的。当然还有一些滋润的三四线和一些饥渴的三四线,找到滋润的三四线还不错,找到饥渴的三四线,你跟它一样饥渴。还有提到的特色小镇以及农村的田园综合体,有没有机会?


策略,一线城市就是更新策略,二线强城市产城融合,三四线城市有的有PSL和安置资金支持的可能还不错,有的已经要被打回原形了。然后特色小镇,有的地方还行,但是抓手都是科创跟产业,所以我反复的在说携产业而勾地,携产业而跟政府共赢,是我们当今时代必须要思考的问题,已经是你不得不思考的问题,或者是你不带着产业你连市长都见不到面的。


邹轩

不确定时代下的中梁阿米巴变革

针对近期政策的变化,不确定性非常强的,能够确定的话应该说是中国的大势是确定的。


不确定的就是每年包括每个月、每个季度这种变化都非常大,未来可能会有一个大的灰犀牛,企业应该有自己的后手。


全面降准。大河有水小河满,房地产能够收到多少溢出,基本上看我们的操作程度了。


因城施策。

不要对房地产全面复苏抱有幻想。即便是政策调整有利好,但是中央的决心还是很大的。在2019年上半年,拿地窗口期来临的时候可以重点关注一下,重点关注一下二线城市,包括三大城市群,尤其是落户政策有大动作的城市,符合中央未来的发展趋势。


在这些不确定因素之下,每个房企都应该有自己应对的一套办法,作为中梁来讲,我们的办法就是中梁阿米巴,外界认为中梁这几年发展的太快了,也包括拿地,包括融资,包括人才,包括组织建设,都是在非常高的速度发展。但是我们的发展是不是一点质量没有呢?也不尽然。所以从背后的逻辑上来讲,我们不是粗放型的发展,背后有阿米巴体系的支撑。中梁的优势,这几年业务层面累积的优势还是比较明显的,就说投资拿地的优势。2016、2017年,特别是2017年的时候,上一波周期最热的那一年,这个时候不拿地肯定吃亏,所以中梁明确的看到了这个趋势,当年在投资的力度上就打的非常大。我记得当时我们投资拓展人员全国加起来大概700多人,我们同时也做到了三天拿一块地。

中梁的阿米巴究竟是什么样子?我们其实很习惯或者很擅长把一些复杂的东西简单化,在中梁内部我们有很多数字密码,中梁阿米巴的1335密码是其中的一个,第一,1个成功方程式,第二,突破3大发展瓶颈,第三,构建3大闭环系统,第四,打造5大支撑体系。


成功方程式 = 思维方式X努力X能力, 不管对个体,还是企业,想取得成功,首先要有一个正确的思维方式。方向对了,配上努力和能力,才能走得远。


突破3大发展瓶颈是规模瓶颈、温差瓶颈、信任瓶颈。中梁是如何突破三大瓶颈?首先用组织(同向)、人才(同力)、机制(同心)突破信任瓶颈;再用因城施策、经营核算(数字、报表、业绩)突破温差瓶颈;最后坚持(年度、月度、日度)信息的公开和反思突破规模瓶颈。


构建3大闭环系统,一个是经营哲学系统,一个是经营核算系统,这两个都是稻盛阿米巴的经典,中梁创新了最后一个生态竞争系统。中国40年的改革开放,带来了开放、竞争、解放生产力等这些优秀的生存发展理念,使得“生态竞争”成为阿米巴在中国落地的前提。只有通过竞争倒逼,才能推动高素质经营人才的高速成长,这是中梁的底线。


中梁阿米巴经营核算系统有5大支撑体系,分别是组织体系、人才体系、机制体系、核算体系和公开体系,支撑的也是中梁的业务,创新5大支撑体系是为了解决阿米巴落地的5大痛点。


外界风云变幻,阿米巴就是中梁以不变应万变的核心武器。只有通过竞争倒逼,才能推动高素质经营人才的高速成长。先人后事,关注巴长打造高素质经营人才。“中梁阿米巴”在探索中实践在实践中创新,在创新中突破必将引领中梁走向更大的成功。


卞克

再谈成长的烦恼

房地产市场有问题么?有问题的是开发商!


房地产本质是金融,因此它的周期性是必然的规律。1998年房改至今,每三四年一个小行情,总有企业成长,也有企业消亡。抓住一两次机会基本就能站稳脚跟,今天大家所看到的行业的大佬,无非是在每一次的波动中都抓住了机遇,没有踏错节奏,并且有效的控制了风险。大的企业不要沾沾自喜,小企业也还有机会,即便增量市场有萎缩,还有存量市场可以耕耘。所以现在的市场表现它是金融周期和现在的产业周期叠加产生的。

价稳量增是2019房地产调控目标。

· 减税

降息没空间、会定向降准继续释放流动性,在房地产税收及土地收入增长前提下减税,通过税收工具实现房地产反哺实体,拿时间换空间。

· 保量

为保证减税并控制财政赤字,会继续推进1、2亿人口城镇化,土地涉税及土地转让收入需要有持续增长,土地供应量加大,指标争夺、人口争夺加剧,


· 控价

金融监管高压,土地价格逐步回落,商品房限价与窗口指导继续,但为保量,限购、限售政策或有松动,比起房价过快上涨的风险,房价快速下跌是整个信用体系的崩塌,双向控价,横盘是个技术活。

这些长周期、长的趋势大家能看的明白,但是往往对于一些短周期的拐点的信号大家关注度没有这么敏感,这些都是在10月份政策出台之前我对2019年的相关看法,目前来看基本都实现了。


悲观者往往正确,乐观者往往成功。说不行很容易,举一个反例就可以证明。说行很难。所以往往投资不是集体决策的结果,而是基于流程后的民主集中。风险决策取决于发生的概率、承受能力、转移能力。


学习标杆,注意什么?学习标杆企业,不是学习他现在讨喜的模样,而是他曾经令人厌恶的面孔。先发企业已有在位优势,控负债率、低融资成本属于他们,后发企业按这个套路永远没法弯道超车,更要关注什么时候加杠杆、什么时候去杠杆,需要增强企业战略研究能力,宏观向好抓机遇,向下调节奏,反应要快、要抢跑,不挣最后一块铜板!


新机遇属于区域深耕型房企,因为深耕,所以熟悉,因为熟悉,所以发现价值,对大部分一二线、三四线城市而言,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。


王震

生存与发展之核心:房企融资创新与合作并购

地方政府隐性债务问责办法:

第一,地方政府融资平台公司,国有企事业单位等直接借入、拖欠或者提供担保、回购等信用支持形成政府隐性债务的,或者通过地方有关企事业单位以银行贷款、债券、信托、资产管理产品、资产证券化产品、金融融资租赁以及其他金融产品和非法集资等方式举债债务,实际依靠财政资金偿还的,这个是要追责的。


第二,参与政府和社会资本合作项目,设立或参与设立各类政府投资基金时,约定政府及其部门回购社会资本方的投资本金,承担社会资本方的投资本金损失,保证社会资本方的最低收益,以及通过其他名股实债方式融资的。


第三,利用政府购买服务合同为建设工程融资、以BT方式进行融资的。


第四,以机关、事业单位、社会团体的国有资产为相关单位和个人融资进行抵押、质押以及以售后回租、售后回购等方式变相抵押、质押,或者将非经营性资产、不具有合法合规产权的经营性资产注入企业并要求企业融资的。


第五,将政府储备土地或未依法履行划拨、出让、租赁、作价出资、入股等供应程序的土地注入企业并要求企业融资,或者承诺将预期土地出让收入作为企业偿债资金来源并要求企业融资的。


第六,审批或开工建设需要政府出资的建设项目时,未考虑财政承受能力和政府投资能力而导致的增加政府隐性债务的。

有市场化运营的公司法人主体发行的,募集资金主要用于下列项目的企业债券:

第一,健康产业专项债券


第二,养老产业专项债券


第三,教育培训产业专项债券


第四,文化产业专项债券。


第五,体育产业的专项债券,我们说的各种小镇,实际上可以通过这种体育产业的专项债券的方式来进行融资。


第六,旅游产业的专项债券。对于旅游产业的专项债券,发债企业可以使用债券资金,收购改造其他社会机构的相关设施或扩大社会领域产业投资基金的资本规模。


2017年末,我国住户部门的杠杆率已经达到了49%,这个杠杆率也没有办法再去继续扩大了,也就是中国住户部门的杠杆,2019年依然会稳,依然是稳就不会增加,意味着融资环境就不会改善,而是比较紧的。在这样一种背景下,地产企业的融资基本策略,那可以通过以下的渠道和方式来进行:


第一,对于银行、信托、基金这些机构,主要是利用经营型物业贷、基金出表、短融,通过这些来解决以下的资金。


第二,非银行金融机构:地方AMC公司和第三方财富机构,也要利用这类的机构来进行一些非标的融资。博志成跟一些财富管理公司也达成了合作的意向,可以进行一些非标融资的创新和探索。


第三,在资本市场,要引入战略投资者、增发、配股、私募债等。当然这个更多的是针对那些已经上市的公司的方式。


第四,搭建海外等融资平台,因为从目前的监管环境来看,国内的证券市场是不会对房地产企业开放的,房地产企业要搭建自己的融资平台,还是要依赖于香港,建议还是更多地在香港去做海外的IPO的融资平台建设。

第五,长租公寓配套融资。

第六,合作渠道,与城商行,第三方财富机构等加强合作。

第七,供应链金融,这个对于企业融资效率的提高,能够产生一个倍增效应,不仅是扩大了投资资金的供给,同时也提高了整个资金的利用效率。


刘玲琳

适度转型新领域:房企进入文旅产业的顶层设计与落地路径

2018年,中国整个经济形势进入了逆周期,这个对产业地产和文旅地产是至关重要的,地产企业进入到产业地产和文旅地产的,实际上并没有把这两个产业做好的,而是通过这两个产业拿了很多的地,通过新的PPP模式,结合产城融合,结合新的城镇化,做了新的小镇,用来居住或者有1.5的功能在做,这种情况下就很难,拿地难。


特色小镇在中国推行了这么久以后,2018年进行了一个大的转折。所谓大的转折就是说它的申报制发生了一系列的变化,其中很大的一条就是要避免房地产化,其实这里面还有一个就是主题乐园,国家开始做一系列的调整,在主题乐园里面,因为主题乐园属于城市里面,像以前那样大规模的拿地其实比较少,华侨城就属于这一类。很多这样的公司可以接受异地配,有很多模式都在发生变化,叫一二期组合变化。住宅跟度假区已经不再配到一块儿,这个都是政策里面大家能够看得到的对旅游的影响。


很多综合性的国企都开始在文旅行业里面进行自己的一些产品的梳理。所以在这里他们基本上要遇到的四大问题类别:


第一步是大的央企和国企不再是单个产品,这里面要考虑的是产城结合,我做的这个产业跟城市城镇化的结合,或者产品跟金融结合,光大就在做产融产品的布局。光大有一支产品就是旅游金融,现在在研发第二只,看养金融,因为光大是做金融的。


第二步是集团内部战略协同。因为大的央企里面它的产业非常多,但是是各自独立发展,所以在做这种产品的时候,怎么把产程结合和产融结合,它并不是一个文旅集团或者一个地产集团,而是在它的集团内部,跨不同行业和业态的内部整合,光大集团去年一直在做这件事情,他们的科技、银行、金融保险都在整合,跟光大的实体协同,这个是央企的机制问题,包括混改,最后就是不断的战略纠偏,因为每个地方的统筹方式和资源匹配方式是不一样的。


第三步就是产品创新和精准产品线。因为很多央企在做产品的时候它是把地产和产品简单的复制,再加上旅游资源,所以在不同的区域里,不同的消费人群需求的产品,旅游产品和度假的房子产品没有做精准匹配,因为它是线条性的走,没有精细化的梳理。


第四步是商业模式创新和矩阵稳健布局。矩阵布局就是在经营一个地区的时候,哪一个文旅?文旅配比,观光占多少?休闲度假在文旅小镇里面怎么配比?酒店的矩阵怎么推行?国际精品度假酒店,国内的酒店,精品酒店包括民宿,包括用哪种管理,并没有矩阵式布局,都是单一的。现在文旅产品开始按比例,因为它要长效运营,还要带动区域的发展,所以要系统而有比例地做。


曾祥明

横盘时代的营销破局之道

中小开发商说三四线城市机会到底在哪里?最熟悉的城市布局了,在其他城市做开发,还有机会吗?如何去深耕?之前可能会关注项目定位、产品,但是现在发现,如果大量的大型开发商进入三四线城市,他们的产品力对当地市场是有很大提升,一些传统的产品去跟这些开发商PK,能够赢他们吗?这个时候发现,大量的中小开发商也开始关注销路,关心盈利上的东西,怎么做客户?怎么做产品力?这是三四线的中小型的开发商跟我们交流的最多的内容。

成长型的开发商在关注什么?


一个是产品线标准的问题,初步开始进行扩张的或者说走的还不太远的开发商,在走出去的过程中发现以往凭一两个项目的经验,然后到其他城市去以后,发现这些经验,这些成功路径的依赖,跑不动了。要把成功的经验沉淀下来,需要做一些产品标准化的内容。


二是稳定的成长,营销的人员关注最多的是客源和产品创新。在这个过程中,随着横盘时代来临,大量的投资可能会退去,但是房价涨了这么大一波的情况下,以往的逻辑还能满足客户需求吗?不管是一二线城市还是三四线城市,内部逻辑都会变化,所以在这一轮的过程中,新一波的产品创新的方案在哪里?客户的需求应该去洞悉,是这波开发商在关注的。还有社群深耕。如果大家去关注一些大型的开发商会发现,一旦市场下行的时候,特别关注万科,老业主他们开始做自己客户的深耕、维系、提升。

三四线城市的开发商而言,在这个过程中一定要把客户的理解,转变为产品力。比如大家必须要面临价格上涨,很多时候你们会拿了地去做改善客户,三四线城市的改善客户和一二线城市的改善客户有什么不同?一二线城市的改善客户更多谈舒适,三四线城市的改善除了舒适之外他们还非常注重特征。因为在三四线城市这些改善客户很多是属于公务员群体,事业单位群体,生意群体,这部分人在当地是属于有身份的,因此除了内部的舒适以外,还要求外部的显耀。


同时在三四线城市如果想卖的更快,有好的周转,千万不要像一二线城市说做一个特别小的受众群体。在三四线城市通常要卖的更多,卖的更快,建议大家以总价去扩大客群。


最后,在这个横盘时代,营销破局之道不要仅仅局限于术,要从三个方面去做,第一,提升体能,夯实基础,第二,通过装备提升,技术助力,第三,轻装上阵,把现在的滞重资产赶快清理,提升营销。



洪威

多元复合开发,赋能城市发展


只要中国城市化进程还是保持现在的高速发展,未来中国房地产的发展一定会与城市化发展的速率相匹配,当然发展的形式以及产品的业态包括共生共赢的方式。可能会有一些变化。但是行业发展的未来趋势都可以保有强烈的信心去期待。


当然富力在做了很多前期的准备工作,在寻求跟体育、教育相关的结合,目前拥有几所专业的足球运动学校,在广东的梅州已经落地一个足球小镇项目,不但会营造一个全生态的体育足球的生态系统,其实最大的亮点就在于我们经营多年的足球学校,有可能在这样一个足球小镇上把它变成中国第一所足球学院,学校跟学院的差别在于它学位的等级,可能会有本科学位。    

医疗方面在海南和华南,布局了多个大型的养生养老的综合体项目,包括海南的红树湾,包括广东养生谷等等。同时跟美国排名前三的国际医院也建立了大众化地区的合作,现在在广东和华中地区已经有相应的地块正在进行开发建设,希望能够通过这样医疗的业态排步,能够给中国高净值人群的健康方案提供多种的解决渠道。


在文旅方面,现在有一个比较大型的项目在海南,是富力海洋城公园,也是海南最大的海洋极地的公园,2018年底已经试运营。


科创方面依托跟以色列方面的一些科创基金长期建立的良好合作关系,我们通过创新创业,基金的驱动,包括孵化,包括跟当地的一些政府领导,政府部门。


一直希望能够有机会,在做好准备的情况下,能够跟目前中国经济蓬勃发展的趋势有机结合起来,搭上中国经济发展的快车,所以希望未来推出的上海以及以华东为核心的区域的想法,是一个共生态的想法。基本核心就是以共生的方式打造富力的生态。



祝军华

绿城轻资产开发的底层逻辑



中国改革开放四十年最伟大的成就就是中国的城镇化进程,因为人类从2006年开始完成了50%的全球化的城市化率,接下来整个星球最后的城市化的进度就看中国,以及印度还有东南亚,其实中国未来还有三个亿的人要进入城市,相当于美国全国的人口,所以在这样的情况下,中国的房地产其实一直处于黄金周期。


第一,中国房地产市场是典型的政策市场。所以像沃顿商学院的房地产专家说永远看不懂中国的房地产市场,是因为不可能看懂中国的政策是怎么在变的,它不是一个纯粹的市场思维。为什么房地产让别人看不懂?因为当时做了两个基本的制度设计,一个是土地垄断,不是私有的,是国家所有的,所以可以看到,在土地拍卖过程中价格只有涨没有跌,要么就流拍,流拍只是价格不合适。


第二,土地财政,没有土地财政,中国的很多经济问题不会出现,同样也不会有今天城市化的高度发展。因为欧美发达国家每个城市高度发展的过程中都有原罪,通过战争、掠夺等等方式,短时间内进行了公共设施的投资和发展。但中国只有一套靠土地信用作为基础的政策,卖地维持财政。去年杭州卖了两千多亿的地,来进行高密度的基础设施的投资。包括地铁、轻轨,包括很多的场馆建设,没有这些钱是不可能有城市快速的公共设施的发展。


第三,中国房地产市场将进入机遇与风险的新时代,我认为博志成这些观点都非常正确,从增量时代向存量时代过渡的新窗口时代,未来的多元化,刚才富力也非常清晰的讲到了多元,房地产+服务+产业+金融的模式将成为常态。


第四,有价少市,加大地产企业经营难度与投资风险,这是一个需要战略智慧去变革能力的时代。这是博志成提出来的营者胜、勇者胜、智者胜的三个阶段。营者胜就是1998到2008,实追求利润率,需求驱动行业发展,核心的内容是战略的取舍。


郑永祥

量化研究:发现城市投资新机会

国家调控的是整个中国的房价,全国的均价是政府调控的主要目标,所以有几个值很重要,到底哪些城市的均值是高于全国的?基本上是这些城市,这些城市在过去的三年,他们的涨幅是超过全国平均水平的,可以做一个假设,如果这个世界就是否极泰来回归均值的话,在未来三年他们的增速可能会相对落后。


再来看这些跑赢全国的城市到底是什么样的状况,大家会发现结构是从上到下全部都是数据量化的,如果在过去三年选择了强一线跟一线,这些城市百分之百跑赢全国。但是在二三线甚至在四线,有50%以上的城市也跑赢全国,也就是说如果有能力在二三四线里面找到这些城市,那么经营业绩甚至会比那些一直在强一线和一线做开发的开发商更好,因为强一线和一线竞争压力更大。


很多人说六七线城市不能做,为什么?因为在六七线城市里面,跑赢全国的城市的比例低于30%,所以基本上可以认为如果不太专业,最好不要去做六七线,因为有70%的概率会跑输。


重新定义土地:识别城市发展阶段,挖掘价值成长最快的土地。城市空间扩张可以分为6个阶段,历史老城、中心聚核、轴向发展、四向发展、郊区扩张、都市圈扩张。所以会发现不同体量的城市,拿地的节奏是不一样的,你要找准。


要建立模型,城市怎么形成的,区分它们的价值,做这个的目的不是为了做量化,是因为有很大的野心,把全中国都做了,要做300多个城市,不靠这些怎么做的完呢?


最后,给出三个策略:第一,作为中小企业的领导者,如果想继续领跑要自我颠覆。第二,寻找一些区域的中心城市。第三,一定要做聚焦品类、匹配土地的事情,找到这个城市最赚钱的品类是什么。


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