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中国房地产发展趋势与战略总裁峰会【两会篇】在北京成功召开

2019.03.25 公司动态 1006次浏览


2018楼市,上半年冰火两重天,下半年集体入寒冬。2019年,各种调控政策层出,是最不确定的一年。


中国楼市就是政策市,既然如此,就没有一成不变的楼市调控。当外界环境和楼市环境双双发生变化,楼市调控政策发生变化,就在预料之中。房地产的政策和市场走向也是每年两会上备受关注的焦点之一。


3月23日-24日,由博志成举办的中国房地产发展趋势与战略总裁峰会【两会篇】在北京成功召开,本次峰会以“聚焦两会、洞察破局”为主题,来自全国的100余家房地产企业董事长、总裁及核心高管参加了本次峰会。


博志成股份创始人、研究院院长黄博文,博志成研究院副院长、博志成股份董事副总裁吴会鹏,多家上市房企财务顾问、博志成股份董事副总裁王震,湖南浔龙河村党总支第一书记、浔龙河投资控股有限公司董事长柳中辉,资深行业实战专家、博志成房地产投资与运营首席专家卞克,资深实战专家、博志成产业地产研究中心首席专家刘玲琳等数位嘉宾聚焦“两会”房产热点,精准把握楼市走向;从“两会”信号,分析政策行业走势,洞察未来房地产行业变化,研制并助力企业把握行业发展趋势及风险点提示。




现场花絮


阳春3月,洞察房地产趋势,研判策略,行业专家们对“两会”都做了哪些及时又权威的解读?2019房地产楼市如何?小博君精心整理了其中精彩内容,与大家分享!


黄博文:聚焦两会 洞察趋势 研判策略

博志成股份创始人、研究院院长 黄博文


钱跟地这两大核心资源在未来动态的变化或者变革的趋势,决定了房地产行业的趋势,当下的销售数据不能预判未来。房地产行业本质上是由爹和妈决定的,也就是政府和银行决定的。希望大家不仅能够听到博志成对行业的判断结论,更能借鉴、形成一套适合自己分析行业、分析城市的方法论。


国运昌盛、消费者和企业家信心是房地产行业发展的基础条件。2018年末的中央政治局会议、“住建工作会议”以及近期“两会”都强调“三稳”基调:稳地价、稳房价、稳预期。其中,稳预期最难,谁的预期?买房子的老百姓的预期,没人买房怎么“稳”得住,然后是房企老板的预期,尤其是民营房企老板,大家都不投资也麻烦。


在“一城一策”、防止资产泡沫破裂、产业结构调整、城市市场分化等背景下,对于房地产企业来说,最重要的是选对城市,而不是拿地。进错了城市,再便宜的地都是陷阱,进对了城市,价格再高的地都可以拿。未来,房企城市布局与节奏把控、融资创新将决定企业的生死存亡。


结合短周期和长周期来看房地产市场,2019年上半年压倒一切的任务是卖房,下半年是拿地,而2020年是运营和开发,力争实现货地比的倍数的增长。


吴会鹏:弹性大运营应对“因城施策”

博志成研究院副院长、博志成股份董事副总裁 吴会鹏


未来的地产行业有好的预期,很多企业可以放心大胆去干,勇于尝试,但是光有勇气还不够,还要有智谋。智勇兼备才能在未来的新时代下走得更远、走得更稳、走得更好。


智就是要有战略,以及匹配资源的整合能力、支撑企业运营的体系,来保障企业的战略发展道路。博志成认为在未来的大环境下,建立因城施策、应对变化的弹性运营体系,是非常必要的。建立弹性大运营机制以不变应万变。


弹性就是要因势而异,因城而异,可紧可松、可快可慢,可退可进,弹性灵活;大就是内容丰富高大上,要从项目层面的运营提升到经营和战略的层面。弹性大运营,要以战略为引领,以经营为落脚点,形成与战略发展意图相匹配的模式弹性、经营策略弹性、组织机制弹性。从根本上讲大运营和弹性大运营首先是一种思维模式,要根据企业的发展战略和发展阶段,建立与之匹配的体系。


首先要有战略引领,经营品质提升为目的,弹性、灵活的调整经营策略意识;其次在构建“计划、流程、考核“三位一体的小运营基础上,搭建、完善以现金流管理为目的,计划管理、货值管理、经营动态分析系统为手段的经营运营体系。博志成建议企业弹性大运营的落脚点应该集中在调结构、调节奏、提效率、活机制四个层面。



王震:融资创新与合作并购关键密码和企业建议


多家上市房企财务顾问、博志成股份董事副总裁 王震


投融资决策,需要业绩纬度进行逆向思考。企业业绩评价模型是"PCVRG":P创造利润,C创造现金,V创造价值,R控制风险,G推动成长。


创造利润,首先是要守住毛利,毛利的高低取决于企业商业模式和竞争能力结构,需要从战略层面进行优化。创造现金,有利润不一定有现金,需要从供应链进行思考和设计,以提高企业的获现率,减少预付款、存货,增加预收和应付,利用好OPM(Other People’s Money)战略。


创造价值,要从资产运营和资本运营的层面,引入市值管理和经济增加值体系,优化企业绩效考核体系。


只有控制好企业经营风险和财务风险,才能实现有质量的持续增长。


2019年,需要认清资金的形势变化,进行渠道和产品的重点创新。当下中国的金融体系已经被资管新规重构。在结构性去杠杆的大背景下,政府融资、PPP项目要避免10号文负面清单规定内容,关注项目所在地政府的预算结构和未来变化,利用好政府专项债券便利发行,进行专项债券的融资创新是今重点。


民营企业要利用当下促进民营企业融资的政策,创新与地方金融机构得合作模式,利用好供应链融资,降低集团的融资成本。上市企业可利用债券和股票,加大收购力度。区域龙头可以设立并购基金,加大企业的直接融资比例,降低企业的财务风险,利用并购资金,引入新的合作资源,提升资本运营能力,以进入新市场,拓展新机会。



柳中辉:浔龙河生态艺术小镇——城郊融合型乡村振兴示范案例


湖南浔龙河村党总支第一书记、浔龙河投资控股有限公司董事长 柳中辉 


在2010年开始琢磨城镇化发展阶段与小镇开发建设以前,我也是地产商。我的老家浔龙河离长沙比较近,过去还很穷,但是有山水田园、环境优美,十年的发展浔龙河模式已经初步形成,在十九大提出“乡村振兴”战略以后,浔龙河“一不小心”被农业部确定为城郊融合型乡村振兴发展模式的典型项目。


特色小镇有四种发展模式,即城中镇、园中镇、镇中镇和城郊融和型特色小镇,浔龙河属于城郊融和型特色小镇。做特色小镇需要实现产业功能、创新功能、生态功能、民生功能、旅游功能、社区功能这六大功能。


浔龙河目前有五大产业:生态、文化、教育、康养、旅游,以教育产业为核心,分别引进了优质的合作企业和机构单位。


浔龙河的制度创新体现在以下几个方面:体制机制、多规合一、土地改革、多种支持政策综合运用。


很多房地产企业想转型,转型的话就需要做成平台,但房地产企业自己做不了产业平台,因为必须要有平台思维。浔龙河引进国内最顶级的合作伙伴做产业投资,虽然有一些产业投资回收周期较长,但是是可持续发展的,比如教育文化产业。


未来,房地产企业如果有意愿走转型升级之路,想在城市近郊以较低成本获取最好的土地资源,就要形成新的发展模式。随着我国乡村振兴和城镇化发展战略的推开,“小镇开发运营”在未来至少20年内不说是唯一的机会,至少也是极大的机遇。但要做这个事情,并不容易。


在走过许多弯路后,我们发现有五大难题需要大家共同破题:政策难题,产业难题,资本难题,治理难题,运营难题。资本难题中,投资部分的公共性投资与产业投资要分别应对解决,需要合作和分解。


浔龙河生态艺术小镇的盈利模式主要分为3种:一是住宅用地的溢价收益;

二是股份分红;三是整体项目运营收益。


运营方面,采用轻资产运营平台,形成不同类型的消费性收入,短中长期盈利模式结合。


浔龙河模式解决了小镇模式政策、产业和资本三大核心问题,剩下的就是团队和人才的问题,以及与老百姓打交道的问题,未来需要形成完善的标准、成熟的模式。



卞克:房地产企业高周转密码解析

资深行业实战专家 博志成房地产投资与运营首席专家 卞克


关于高周转,不得不说的一句话:高周转,有什么好讲的,原理很简单,为什么做不到呢?因为有冲突,需要取舍,而冲突是变革的起点,快周转从来不是技术问题,而是利益在生产环节的重新分配,你让谁从中受益决定了高周转能否落地!


高周转简单讲就是三个东西:拿地多久开工、拿地多久开盘、拿地多久归正。我们说高周转的核心是现金流管理。每一次投入、产出,越来越压缩、时间越来越短的时候,资金回报率就约束高,但必须是这几个要平衡,没有都做到极致的项目。


其实高周转的原理很简单,但并不是每一个企业都快得起来。为什么做不到呢?就是因为过程中有冲突、有取舍,每一个冲突都是变革的起点,快周转从来不是技术问题,而是利益在生产环节的重新分配,你让谁从中受益,决定了你高周转的战略能否落地。


快周转是一个财务的名词,但是具体到房地产开发来讲,或者是到管控层面,就是一个战略,不再是普通的财务名词。围绕这个战略,我们必须想透,必须做好最优的取舍,而且一定要想得明白、干得坚决。



刘玲琳:文旅地产拓展实策

资深实战专家 、博志成产业地产研究中心首席专家 刘玲琳  


去年下半年开始,文旅又有新的风向标出来,大家看到,休闲度假、文旅地产发生了很大的变化,做文旅基本是标配了。但是也有太多项目进入整治阶段,开发时间太长、资金链断裂、市场上不叫座,这样的情况明年还会加重。


文旅项目,从战略开始到规划设计、运营、销售,是一个体系,需要进行深度思考。高周转在文旅地产行业里不是不可能实现,是分项目阶段性实现,但是总体来说周期相当长。房地产的很多打法和习惯在这儿不大可能实现,要做相应的调整。


 从事文旅行业的企业,首先IP要足够强大,跟国企合作,不管是融资还是混改,都要有品牌;第二是资本实力,永远都有巨无霸;第三是执行力,文旅的执行力跟地产公司不一样,思考方式也不一样,不管是管理方式创新、还是融资方式创新,大家会看到不断呈现出来的差异。






峰会期间,博志成举行五大闭门会议,为与会嘉宾呈现出一场房地产思想盛宴:


闭门会议1:战略专场

研讨主题:《中小企业快速发展之道》

分享嘉宾:博志成股份创始人、研究院院长黄博文、博志成股份董事副总裁吴会鹏


闭门会议2:投融专场

研讨主题:《扩布局、增投资&融资难,痛点如何解?》

分享嘉宾:资深行业实战专家、博志成房地产投资与运营首席专家 卞克、多家上市房企财务顾问 王震、博志成创始人、董事长 程光水


闭门会议3:文旅地产专场

研讨主题:《适度转型新领域:房企进入文旅产业的顶层设计与落地路径》

分享嘉宾:资深实战专家 、博志成产业地产研究中心首席专家 刘玲琳  

北京巅峰文旅旅游集团有限公司 CEO 朱明辉


闭门会议4:产业地产专场

研讨主题:《产业地产的本质、趋势及操盘逻辑》

分享嘉宾:赛迪商学院执行院长  赛迪顾问产业地产研究中心总经理 孙晓利 、博志成创始人、董事长 程光水


闭门会议5:经营专场

研讨主题:《从黑马到千里马,中梁地产快速发展解密》

分享嘉宾:中梁阿米巴经营模式研究院院长 邹 轩、博志成股份董事副总裁 吴会鹏


闭门会议精彩花絮


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