中国房地产发展趋势与战略总裁峰会【两会篇】在北京成功召开

2018楼市，上半年冰火两重天，下半年集体入寒冬。2019年，各种调控政策层出，是最不确定的一年。

中国楼市就是政策市，既然如此，就没有一成不变的楼市调控。当外界环境和楼市环境双双发生变化，楼市调控政策发生变化，就在预料之中。房地产的政策和市场走向也是每年两会上备受关注的焦点之一。

3月23日-24日，由博志成举办的中国房地产发展趋势与战略总裁峰会【两会篇】在北京成功召开，本次峰会以“聚焦两会、洞察破局”为主题，来自全国的100余家房地产企业董事长、总裁及核心高管参加了本次峰会。

博志成股份创始人、研究院院长黄博文，博志成研究院副院长、博志成股份董事副总裁吴会鹏，多家上市房企财务顾问、博志成股份董事副总裁王震，湖南浔龙河村党总支第一书记、浔龙河投资控股有限公司董事长柳中辉，资深行业实战专家、博志成房地产投资与运营首席专家卞克，资深实战专家、博志成产业地产研究中心首席专家刘玲琳等数位嘉宾聚焦“两会”房产热点，精准把握楼市走向；从“两会”信号，分析政策行业走势，洞察未来房地产行业变化，研制并助力企业把握行业发展趋势及风险点提示。

现场花絮

阳春3月，洞察房地产趋势，研判策略，行业专家们对“两会”都做了哪些及时又权威的解读？2019房地产楼市如何？小博君精心整理了其中精彩内容，与大家分享！

黄博文：聚焦两会 洞察趋势 研判策略

博志成股份创始人、研究院院长 黄博文

钱跟地这两大核心资源在未来动态的变化或者变革的趋势，决定了房地产行业的趋势，当下的销售数据不能预判未来。房地产行业本质上是由爹和妈决定的，也就是政府和银行决定的。希望大家不仅能够听到博志成对行业的判断结论，更能借鉴、形成一套适合自己分析行业、分析城市的方法论。

国运昌盛、消费者和企业家信心是房地产行业发展的基础条件。2018年末的中央政治局会议、“住建工作会议”以及近期“两会”都强调“三稳”基调：稳地价、稳房价、稳预期。其中，稳预期最难，谁的预期？买房子的老百姓的预期，没人买房怎么“稳”得住，然后是房企老板的预期，尤其是民营房企老板，大家都不投资也麻烦。

在“一城一策”、防止资产泡沫破裂、产业结构调整、城市市场分化等背景下，对于房地产企业来说，最重要的是选对城市，而不是拿地。进错了城市，再便宜的地都是陷阱，进对了城市，价格再高的地都可以拿。未来，房企城市布局与节奏把控、融资创新将决定企业的生死存亡。

结合短周期和长周期来看房地产市场，2019年上半年压倒一切的任务是卖房，下半年是拿地，而2020年是运营和开发，力争实现货地比的倍数的增长。

吴会鹏：弹性大运营应对“因城施策”

博志成研究院副院长、博志成股份董事副总裁 吴会鹏

未来的地产行业有好的预期，很多企业可以放心大胆去干，勇于尝试，但是光有勇气还不够，还要有智谋。智勇兼备才能在未来的新时代下走得更远、走得更稳、走得更好。

智就是要有战略，以及匹配资源的整合能力、支撑企业运营的体系，来保障企业的战略发展道路。博志成认为在未来的大环境下，建立因城施策、应对变化的弹性运营体系，是非常必要的。建立弹性大运营机制以不变应万变。

弹性就是要因势而异，因城而异，可紧可松、可快可慢，可退可进，弹性灵活；大就是内容丰富高大上，要从项目层面的运营提升到经营和战略的层面。弹性大运营，要以战略为引领，以经营为落脚点，形成与战略发展意图相匹配的模式弹性、经营策略弹性、组织机制弹性。从根本上讲大运营和弹性大运营首先是一种思维模式，要根据企业的发展战略和发展阶段，建立与之匹配的体系。

首先要有战略引领，经营品质提升为目的，弹性、灵活的调整经营策略意识；其次在构建“计划、流程、考核“三位一体的小运营基础上，搭建、完善以现金流管理为目的，计划管理、货值管理、经营动态分析系统为手段的经营运营体系。博志成建议企业弹性大运营的落脚点应该集中在调结构、调节奏、提效率、活机制四个层面。

王震：融资创新与合作并购关键密码和企业建议

多家上市房企财务顾问、博志成股份董事副总裁 王震

投融资决策，需要业绩纬度进行逆向思考。企业业绩评价模型是"PCVRG"：P创造利润，C创造现金，V创造价值，R控制风险，G推动成长。

创造利润，首先是要守住毛利，毛利的高低取决于企业商业模式和竞争能力结构，需要从战略层面进行优化。创造现金，有利润不一定有现金，需要从供应链进行思考和设计，以提高企业的获现率，减少预付款、存货，增加预收和应付，利用好OPM（Other People’s Money）战略。

创造价值，要从资产运营和资本运营的层面，引入市值管理和经济增加值体系，优化企业绩效考核体系。

只有控制好企业经营风险和财务风险，才能实现有质量的持续增长。

2019年，需要认清资金的形势变化，进行渠道和产品的重点创新。当下中国的金融体系已经被资管新规重构。在结构性去杠杆的大背景下，政府融资、PPP项目要避免10号文负面清单规定内容，关注项目所在地政府的预算结构和未来变化，利用好政府专项债券便利发行，进行专项债券的融资创新是今重点。

民营企业要利用当下促进民营企业融资的政策，创新与地方金融机构得合作模式，利用好供应链融资，降低集团的融资成本。上市企业可利用债券和股票，加大收购力度。区域龙头可以设立并购基金，加大企业的直接融资比例，降低企业的财务风险，利用并购资金，引入新的合作资源，提升资本运营能力，以进入新市场，拓展新机会。

柳中辉：浔龙河生态艺术小镇——城郊融合型乡村振兴示范案例

湖南浔龙河村党总支第一书记、浔龙河投资控股有限公司董事长 柳中辉 

在2010年开始琢磨城镇化发展阶段与小镇开发建设以前，我也是地产商。我的老家浔龙河离长沙比较近，过去还很穷，但是有山水田园、环境优美，十年的发展浔龙河模式已经初步形成，在十九大提出“乡村振兴”战略以后，浔龙河“一不小心”被农业部确定为城郊融合型乡村振兴发展模式的典型项目。

特色小镇有四种发展模式，即城中镇、园中镇、镇中镇和城郊融和型特色小镇，浔龙河属于城郊融和型特色小镇。做特色小镇需要实现产业功能、创新功能、生态功能、民生功能、旅游功能、社区功能这六大功能。

浔龙河目前有五大产业：生态、文化、教育、康养、旅游，以教育产业为核心，分别引进了优质的合作企业和机构单位。

浔龙河的制度创新体现在以下几个方面：体制机制、多规合一、土地改革、多种支持政策综合运用。

很多房地产企业想转型，转型的话就需要做成平台，但房地产企业自己做不了产业平台，因为必须要有平台思维。浔龙河引进国内最顶级的合作伙伴做产业投资，虽然有一些产业投资回收周期较长，但是是可持续发展的，比如教育文化产业。

未来，房地产企业如果有意愿走转型升级之路，想在城市近郊以较低成本获取最好的土地资源，就要形成新的发展模式。随着我国乡村振兴和城镇化发展战略的推开，“小镇开发运营”在未来至少20年内不说是唯一的机会，至少也是极大的机遇。但要做这个事情，并不容易。

在走过许多弯路后，我们发现有五大难题需要大家共同破题：政策难题，产业难题，资本难题，治理难题，运营难题。资本难题中，投资部分的公共性投资与产业投资要分别应对解决，需要合作和分解。

浔龙河生态艺术小镇的盈利模式主要分为3种：一是住宅用地的溢价收益；

二是股份分红；三是整体项目运营收益。

运营方面，采用轻资产运营平台，形成不同类型的消费性收入，短中长期盈利模式结合。

浔龙河模式解决了小镇模式政策、产业和资本三大核心问题，剩下的就是团队和人才的问题，以及与老百姓打交道的问题，未来需要形成完善的标准、成熟的模式。

卞克：房地产企业高周转密码解析

资深行业实战专家 博志成房地产投资与运营首席专家 卞克

关于高周转，不得不说的一句话：高周转，有什么好讲的，原理很简单，为什么做不到呢？因为有冲突，需要取舍，而冲突是变革的起点，快周转从来不是技术问题，而是利益在生产环节的重新分配，你让谁从中受益决定了高周转能否落地！

高周转简单讲就是三个东西：拿地多久开工、拿地多久开盘、拿地多久归正。我们说高周转的核心是现金流管理。每一次投入、产出，越来越压缩、时间越来越短的时候，资金回报率就约束高，但必须是这几个要平衡，没有都做到极致的项目。

其实高周转的原理很简单，但并不是每一个企业都快得起来。为什么做不到呢？就是因为过程中有冲突、有取舍，每一个冲突都是变革的起点，快周转从来不是技术问题，而是利益在生产环节的重新分配，你让谁从中受益，决定了你高周转的战略能否落地。

快周转是一个财务的名词，但是具体到房地产开发来讲，或者是到管控层面，就是一个战略，不再是普通的财务名词。围绕这个战略，我们必须想透，必须做好最优的取舍，而且一定要想得明白、干得坚决。

刘玲琳：文旅地产拓展实策

资深实战专家 、博志成产业地产研究中心首席专家 刘玲琳  

去年下半年开始，文旅又有新的风向标出来，大家看到，休闲度假、文旅地产发生了很大的变化，做文旅基本是标配了。但是也有太多项目进入整治阶段，开发时间太长、资金链断裂、市场上不叫座，这样的情况明年还会加重。

文旅项目，从战略开始到规划设计、运营、销售，是一个体系，需要进行深度思考。高周转在文旅地产行业里不是不可能实现，是分项目阶段性实现，但是总体来说周期相当长。房地产的很多打法和习惯在这儿不大可能实现，要做相应的调整。

 从事文旅行业的企业，首先IP要足够强大，跟国企合作，不管是融资还是混改，都要有品牌；第二是资本实力，永远都有巨无霸；第三是执行力，文旅的执行力跟地产公司不一样，思考方式也不一样，不管是管理方式创新、还是融资方式创新，大家会看到不断呈现出来的差异。